Hur man får ett bolån för ett belopp som överstiger fastighetens värde

Det är sällsynt att banker ger bolån som överstiger värdet på den fastighet som köps. Men i vissa fall är detta möjligt, särskilt om ytterligare medel behövs för reparationer eller för att stänga andra lån. Det är viktigt att förstå att banker i allmänhet inte godkänner finansiering på mer än 80 % av fastighetens värde, men det finns undantag. Vad ska man göra om man behöver en stor mängd?

Hur man får ett bolån för ett stort belopp

Ibland, när du köper fastigheter, kan du behöva ett belopp som överstiger dess marknadsvärde. Detta kan bero på behovet av reparationer, betalning för tjänster från en fastighetsmäklare eller notarie eller stängning av andra skuldförbindelser. Sådana önskemål tillgodoses dock sällan av banker och för att få ett sådant lån måste vissa villkor vara uppfyllda.

När är det möjligt att låna ett belopp som överstiger 80 % av fastighetsvärdet?

Innan de utfärdar ett hypotekslån utvärderar bankerna LTV-förhållandet (Loan to Value), som visar förhållandet mellan lånebeloppet och fastighetens värde. Banker ger som regel inte bolån för mer än 80 % av fastighetens marknadsvärde. Till exempel, om ett hus kostar 200 000 € blir det maximala lånebeloppet 160 000 €.

Denna gräns är baserad på resolutionen från Interministerial Committee on Credit and Savings (CICR) av den 22 april 1995, som rekommenderade att inte överstiga 80 % vid utfärdande av hypotekslån i fastigheter. Denna regel är dock inte obligatorisk, och om det finns berättigade skäl kan banker ge ett bolån som överstiger 80 %, och ibland till och med 100 %.

Krav för att få pant för ett högre belopp än fastighetens värde

Även om det teoretiskt är möjligt att få en inteckning för ett belopp som är högre än fastighetens värde, kräver detta att en rad villkor uppfylls. Först och främst kommer banken att kontrollera standardkrav, såsom fastighetsvärdering och låntagarens ekonomiska ställning. Banken ska då se till att det finns övervägande skäl för att höja lånebeloppet.

Till exempel kan sådana fall inkludera:

• behovet av ytterligare medel för att reparera eller modernisera fastigheten;
• önskan att i lånet inkludera kostnaderna för en fastighetsmäklare, notarie eller andra kostnader i samband med köpet;
• behovet av att amortera andra lån eller skulder samtidigt som man får ett bolån.

Dessa skäl ska dokumenteras och specificeras i bolåneavtalet. Det är till exempel nödvändigt att lämna uppskattningar för renoveringsarbeten eller kontrakt med entreprenörer för att bekräfta behovet av ett större belopp.

Tilläggsgarantier och risker vid inteckning för ett högre belopp än fastighetens värde

Att få ett bolån för ett belopp som överstiger fastighetens värde är förenat med vissa risker och kräver ytterligare garantier för banken. Banker kan komma att skärpa lånevillkoren och även kräva ytterligare skyddsåtgärder.

Ytterligare garantier från banken

När risken för utebliven betalning av lånet ökar kan banken kräva ytterligare garantier, såsom:

• registrering av tilläggsförsäkring för ett belopp som överstiger fastighetens värde;
• locka till sig borgensmän som kan betala tillbaka skulden i händelse av insolvens hos huvudlåntagaren;
• Spela in en andra inteckning i en annan fastighet för att ge ytterligare säkerhet.

På grund av de ökade riskerna och kraven går banker sällan med på sådana transaktioner, och godkännandeprocessen kan vara mer komplex.

Risker med skatterevision

Låntagare som får en inteckning för mer än fastighetens värde kan bli föremål för ytterligare skatteprövning. IRS kan misstänka att fastighetsvärdena blåses upp för att få ett större lån, vilket kan leda till en utredning och möjliga rättsliga konsekvenser, inklusive anklagelser om bedrägeri eller falsk information på officiella dokument.

Alternativa sätt att få mer pengar

Istället för att ta ett bolån för mer än fastighetens värde kan du överväga alternativa finansieringsalternativ. Vissa banker erbjuder specialiserade låneprodukter som kombinerar köp av fastighet med nödvändiga utgifter:

• Ett köp-och-renovera bolån täcker inte bara priset på fastigheten, utan även kostnaden för renoveringsarbeten;
• Ett köp- och likviditetsbolån ger ytterligare medel för att täcka olika kostnader förknippade med ett köp.

I det första fallet utfärdas lånet inte i ett belopp, utan i delar när arbetet är slutfört, vilket hjälper till att kontrollera dess genomförande. I det andra fallet krävs ofta en andra fastighet, som kommer att ställas som ytterligare säkerhet.

Således, om du behöver få ett stort lånebelopp, är det viktigt att noggrant förbereda dig, bekräfta alla utgifter och ta hänsyn till riskerna i samband med skatterevisioner och ytterligare skyldigheter gentemot banken.