Vilka är konsekvenserna av att sälja ett hus under dess taxeringsvärde?

Fastigheter har ett taxeringsvärde, beräknat som inkomsten multiplicerad med 5 procent och en koefficient; detta fungerar som grund för skatter – registrering, inteckning och taxeringsskatt. Lagen kräver inte att man säljer till ett minimipris, men att ange ett pris under taxeringsvärdet skapar risker för båda parter: skatterevisioner och gemensamt ansvar.

Enligt pris-till-värde-systemet, obligatoriskt för privatpersoner sedan 2006, beräknas skatter alltid baserat på fastighetsvärdet, inte det angivna priset, så köparen sparar inte pengar och betalar enligt fastighetsvärdet. Om priset däremot är för lågt, till exempel mindre än 70 procent av det dagliga inkomstvärdet, antar skattekontoret ospecificerade betalningar och initierar en omvärdering baserad på det dagliga inkomstvärdet, bolån eller värdering, en omberäkning av säljarens kapitalvinst och straffavgifter på mellan 90 och 180 procent plus ränta.

Låt oss ta ett exempel för 2025: en avkastning på 800 euro ger ett taxeringsvärde på 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euro; om det deklarerade priset är 60 000 euro kan en misstänkt skillnad på 36 600 euro leda till en omvärdering och ett bötesbelopp på upp till 65 880 euro.

Köparen bär solidariskt ansvar och betalar ytterligare skatter och avgifter, även om de betalade lite, medan säljaren står inför en omvärdering av ökningen och personlig inkomstskatt baserad på det faktiska beloppet, plus avgifter.

För att undvika inspektioner är det säkert att ange ett pris som inte är lägre än fastighetsskattevärdet, använda "pris-till-värde"-läget, vilket är automatiskt för privatpersoner, göra en värdering om priset är lågt på grund av objektiva skäl som fukt eller en närliggande deponi, endast göra banköverföringar, inte kontanter, och vid försäljning till släktingar, ange ett symboliskt pris med en motiverad handling, med hänsyn till risken för indirekt donation.

Det finns inget minimipris enligt lag på grund av avtalsfriheten, men fastighetsvärdet förblir den lägsta skattebasen; koefficienterna för 2025 är 110 för förstagångsbostäder och 120 för andra och andra fastigheter.

Vid en revision gäller gemensamt ansvar: skattemyndigheten kan driva in från båda parter genom anmälan, betalning och tvångsindrivning.

I slutändan är en prissänkning på 10–20 procent vanligtvis låg risk om det är motiverat; en prissänkning under 70 procent av det totala värdet (OMI) är hög och kräver expertgranskning och en erfaren notarie; och att sälja till barn är med medelhög risk med en handling av nominellt värde och konsultation med bouppteckning. Användbara länkar: Agenzia Entrates webbplats för prisvärdhet och OMI för 2025.