Är det möjligt att överlåta hyrd egendom för fri användning?

Föreställ dig: du hyr en mysig lägenhet, du har möblerat den för att passa dig själv och du har lagt ditt hjärta och själ i varje detalj av interiören. Och då förändras omständigheterna, och du bestämmer dig för att ge den till en vän eller släkting för gratis användning. Men är detta möjligt ur juridisk synvinkel?

Vad är ett avtal om gratis användning?

Enligt artikel 1803 i den italienska civillagen är ett avtal om vederlagsfritt bruk (comodato d'uso) ett avtal genom vilket en part (kommodatorn) till en annan part (kommodatorn) överlåter lös eller fast egendom för användning under en viss period eller för ett specifikt ändamål. Vid utgången av löptiden ska egendomen återlämnas.

Men vad händer om du överlåter en hyreslägenhet för fri användning? Kan man disponera det lika fritt som om det vore ens egen egendom?

Kan en hyresgäst hyra ut en fastighet i andra hand?

I Italien kan en hyresgäst (conduttore) hyra ut en del av en lägenhet i andra hand, men endast under vissa förutsättningar. Om hyresavtalet inte innehåller ett uttryckligt förbud mot andrahandsuthyrning räcker det med att meddela lägenhetsägaren (locatore) avsikten och lämna uppgifter om andrahandshyresgästen.

Men för fullständig överlåtelse av bostäder för andrahandsuthyrning krävs skriftligt medgivande från hyresvärden. Denna punkt regleras av artikel 2 i lag nr 392 av den 27 juli 1978, som säger:

"Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke upplåta fastigheten i sin helhet eller överlåta hyresavtalet till tredje man. Om inte annat anges i avtalet har hyresgästen rätt att upplåta en del av fastigheten i andra hand, efter att ha meddelat hyresvärden i rekommenderat brev med uppgift om namn på andrahandshyresgästen, avtalets löptid och den lokal som hyrs ut."

Är det möjligt att överlåta hyresbostäder för fri användning?

Eftersom avtalet om gratis användning, som namnet antyder, inte föreskriver någon betalning, är det möjligt att överlåta hyresbostäder enligt detta system?

Samma principer gäller här som vid andrahandsuthyrning:

• Om hyresavtalet inte förbjuder överlåtelse av bostad för fri användning, får hyresgästen göra det genom att meddela fastighetens ägare.
• Om avtalet innehåller ett förbud mot andrahandsuthyrning och överlåtelse för fri användning kommer det att vara nödvändigt att inhämta skriftligt medgivande från hyresvärden.

Annars kommer överlåtelse av lägenheten till tredje part utan ägarens medgivande att betraktas som ett avtalsbrott och kan leda till uppsägning och vräkning av hyresgästen.

Kan en person som har fått fast egendom för fri användning hyra ut den?

Låt oss säga att ägaren av lägenheten överförde den till en annan person under ett avtal om gratis användning. Kan den här personen hyra ut den själv?

Svaret ges av artikel 1804 i den italienska civillagen: hyresvärden är skyldig att använda egendomen uteslutande inom de villkor som anges i avtalet och kan inte överföra den till tredje part utan hyresvärdens samtycke .

Om han hyr ut lägenheten utan tillstånd har hyresvärden rätt att:

• Kräv omedelbar återlämnande av egendom.
• Ansök om skadestånd.

Vem ska deklarera hyresintäkter?

Om den egendom som överlåts för fri användning sedan upplåts till tredje part, uppstår frågan: vem ska betala skatt på den erhållna inkomsten?

Enligt lag beskattas hyresinkomster alltid i fastighetsägarens namn, även om själva utbetalningarna tas emot av annan person. Om hyresvärden har hyrt ut lägenheten åligger alltså fastighetsägaren (bostadsägaren) skattskyldigheten, eftersom denne förblir lagfaren ägare till fastigheten.

Denna princip finns inskriven i artikel 1, punkt 2 i lagdekret nr 504/1992, som säger att fastighetsskatten betalas av ägaren, oavsett vem som faktiskt får inkomst av den.

Slutsats

Överlåtelse av hyresbostad för fri användning är möjlig, men kräver noggrann studie av villkoren i hyresavtalet. Om det inte finns något förbud räcker det med att meddela hyresvärden. Om överföringen är förbjuden krävs hans samtycke.

Detsamma gäller för hyresvärden: om han vill hyra ut den egendom han fått för användning behöver han ägarens tillstånd.

Juridisk kunskap i sådana frågor hjälper till att undvika obehagliga konsekvenser – från uppsägning av kontraktet till ekonomiska sanktioner.